住建部加快住房租赁立法 企业化经营将有法可依

来源:中国经营报  发布时间:2017-01-14

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尽管“去库存”仍被列为住房和城乡建设部(下称“住建部”)在新的一年中的工作之一,但其首要位置已经被“稳定确保房地产市场平稳发展”所替代。“房子是用来住的,不是用来炒的”则已经成为了最重要的政策指挥棒。

为解决高房价下“住有所居”的问题,“租购并举”的新一轮房改已经在积极筹划之中。作为“租购并举”法律保障的住房租赁立法工作,业已被住建部列入2017年的重点工作日程。

鼓励、保障机构化、规模化发展住房租赁市场,成为住房租赁立法工作的核心目标之一。在此之前,北京等城市已经积极筹划通过地方立法的方式,使住房租赁市场的发展得到法律层面的保障。

今年重点

“部里面已经做了传达,2017年的主要任务之一,除了抓好热点城市的稳定房地产市场、三四线城市的去库存工作之外,就是要加快构建‘租购并举’的住房制度,这项工作的落脚点就是要加快住房租赁立法。”1月11日,一位地方住房和城乡建设系统的内部人士告诉《中国经营报》记者。

日前,住建部召开了全国住房和城乡建设系统工作会议,住建部部长陈政高部署了多项2017年将要重点开展的工作。在“千方百计抓好房地产调控,确保房地产市场稳定发展”一项中,陈政高特别提到,努力构建租购并举的住房制度。

记者了解到,加快住房租赁立法,已经被作为2017年将要开展的重要工作在住建部机关内进行了布置。住房制度改革与发展司、政策法规司、房地产市场监管司等内设司局已经被要求启动住房租赁立法的前期准备工作。据悉,在该项工作中,也将听取地方住房和城乡建设系统及其有关职能部门的意见和建议。

实际上,2015年时,建立“租购并举的住房制度”就已经被列为新一轮住房制度改革的重要目标之一。2015年,国家发展和改革委员会在进一步深化经济体制改革领域的工作安排中提出,要“提出进一步深化住房制度改革方案”。据了解,在此之前,住建部就已经启动了进一步深化住房制度改革方案的前期研究和论证工作。

当时,住建部对当前中国住房租赁市场的现状进行了初步评估。评估认为,当前中国的住房租赁市场主要存在两个问题:第一,缺少专营住房租赁的企业,也未形成规模;第二,租赁市场主要是旧房和二手房,一手房租赁市场还比较少。于是,加快培育住房租赁市场的工作目标,就被推至非常重要的位置。

2016年底,中央经济工作会议召开,在该次会议上,“房子是用来住的,不是用来炒的”成为房地产相关政策制定的最重要指挥棒。在这个政策指挥棒的作用之下,为住房租赁市场提供法律保障的住房租赁立法工作,终于提速。

机构化目标

1997年,按照国务院的要求,全国停止福利分房,第一次房改大幕彻底拉开。此后20年的时间中,中国房地产市场进入高速发展时期,尽管历经几个周期调整,但仍然成为实质性的国民经济支柱产业。

然而,伴随对国民经济重要性的提升,高房价带来的“住有所居”的问题也日益尖锐。“这个话题,部里面和中央有过多次研究和探讨,都认为,解决‘住有所居’的问题,一定要发展购买和租赁两个并行的市场,尤其是在租赁市场的发展中,要让市场规律充分发挥作用。”一位参加过多次政策研讨的权威人士称。

多个独立消息源向记者证实,住房租赁立法的核心目标,已经形成共识,其中之一,就是要为住房租赁市场走“机构化、规模化”的路子,提供法律环境的保障和基础性的制度支持。

目前,房屋租赁市场的现状仍是以个人出租为主,中介机构转租为辅。缺乏以运用房屋出租为主业的专门企业,同时,对于此类企业发展的政策、税收环境等,也都十分不明确,“我们也很难确定,未来能不能把现有的租赁业务,作为发展的主业之一。”一家从事该项业务的房地产中介机构人士向记者表示。

但是,市场情势的发展正在倒逼制度环境的发展。2016年底,为控制土地市场交易价格,北京市推出了新的土地出让竞价方式——在达到竞价上限之后,参与竞价者通过竞争自持面积比例等方式,决定地块归属。最终,多块以此方式出让的地块,以100%持有的方式,决定了地块的归属。在100%自持之后,其出路只能是租赁。

“这种出让方式的增多,会使市场快速进入到一个必须以租赁为经营出路的阶段,企业在探索这种生存方式,但同时,政策和法规的制定也要跟上,这样才能培育出一批以此为主业的机构,才能以市场化的手段,活跃这部分市场。”中国房地产发展研究中心研究院何怡刚告诉本报记者。

需要协调

“机构化、规模化经营住房租赁市场,除了立法层面,还需要很多部门的协调工作,或者说,如果住房租赁立法本身要进行顶层设计,那么,还需要有很多协调领域的问题需要解决。”一位房地产开发企业的负责人告诉本报记者。

按照他的说法,金融和税收领域的问题,是最需要协调的领域。对于当前有意从事租赁经营的房地产企业而言,首先面临的是缺乏金融制度“出口”的制度性安排与设计。

“销售型的房地产模式是高速周转的,拿地、开发、销售滚动起来,但是,住房租赁行业如果是自持物业经营,需要沉淀大笔的资金,如果这些资金没有金融制度层面的出口,那么,很难形成规模化的发展。”他说。

目前,北京、上海、广州、深圳四城市,正在进行房地产信托投资基金的试点工作。这项被称为Reits的房地产金融产品,实际上是以证券化的方式将自持租赁物业的收益权切分转让,从而实现自持资产的流动性。但是,中国当前的金融监管制度尚未对这项金融产品给出空间。

此外,税收配套政策的支持问题也广受关注。由于目前个人持有房产豁免缴纳房产税,而以企业名义持有的房产,需要缴纳房产税,这无疑将在相当大的程度上,加重规模化经营住房租赁企业的负担。而要解决这一问题,并非是住建部自己能够解决的。

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